‘오피스텔을 6년 동안 임대만 해도 세금을 줄일 수 있다?’
요즘 부동산 커뮤니티나 투자자들 사이에서 다시 떠오르고 있는 이 제도,
바로 2025년 6월 4일부터 시행된 ‘비아파트 등록임대 6년제’입니다.
이미 많은 분들이 관심을 갖고 계시지만,
실제 내용을 자세히 살펴보면 생각보다 중요한 조건들이 숨어 있고,
혜택 역시 모든 사람에게 동일하게 주어지는 것은 아닙니다.
실제로 세금 혜택을 받을 수 있는 조건은 무엇인지,
등록하면 어떻게 신청해야 하는지, 지금 이 글에서 하나씩 짚어보겠습니다.
1. 다시 돌아온 등록임대제도, 왜 비아파트만?
과거에 등록임대제도는 한동안 사라졌던 제도입니다.
2020년 당시, 아파트 중심의 단기임대나 장기임대 제도가 과세 회피 수단으로 활용되며 정책적으로 폐지된 바 있죠.
하지만 그 이후에도
- 1~2인 가구 증가
- 전월세 불안정성 확대,
- 공공임대 공급 부족 등 문제들이 겹치면서,
정부는 민간의 협조 없이는 전월세 시장 안정을 이루기 어렵다는 판단을 하게 됩니다.
결국 이번에는 아파트가 아닌, 오피스텔이나 다세대, 연립주택처럼 실수요가 높은 비아파트만을 대상으로 6년간의 의무임대를 조건으로 등록을 허용하게 된 것입니다.
2. 누가 등록할 수 있고, 어떤 주택이 해당될까?
이번 제도는 매우 단순합니다. 아파트만 아니면 대부분 등록 대상이 될 수 있고,
다주택자도, 법인도, 일반 개인도 모두 가능하다는 점이 눈에 띕니다.
우선 대상 주택은 다음과 같습니다.
- 오피스텔(주거용)
- 다세대주택
- 다가구·연립주택
- 단독주택
단, 아파트는 여전히 등록 불가입니다.
등록 대상자도 따로 제한이 없습니다.
과거엔 무주택자에게만 임대해야 한다는 제약이 있었지만,
이번에는 그런 제한 없이 일반 임차인을 대상으로 한 등록도 가능합니다.
그리고 소유한 주택 수에 관계없이,
여러 채를 보유하고 있는 다주택자라도 등록 가능하다는 점 역시 이 제도의 핵심입니다.
3. 가장 궁금한 건 세금 혜택, 얼마나 줄어드나?
이 제도의 핵심 매력은 바로 절세입니다.
특히 양도소득세와 종합부동산세에서의 감면 효과는 상당히 현실적인 혜택이 될 수 있습니다.
우선, 등록 후 6년 동안 임대요건을 성실히 지킬 경우 양도소득세 장기보유특별공제를 30%까지 받을 수 있습니다.
기본적으로는 10년 이상 보유해야 받을 수 있는 장특공제를,
등록임대사업자는 단 6년으로 앞당길 수 있다는 것이죠.
단, 조건이 있습니다.
- 매년 임대료를 5% 이상 올리지 않아야 하고,
- 임대차계약을 전부 신고해야 하며,
- 임대보증금에 대한 보증보험 가입도 완료해야 합니다.
이 세 가지를 반드시 지켜야만, 6년 뒤 주택을 팔 때 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 종부세 줄일 수 있을까? 기준은 ‘공시가격’
두 번째 혜택은 종합부동산세, 즉 종부세와 관련된 부분입니다.
특히 수도권에 비아파트를 여러 채 보유한 사람이라면 이 항목이 더욱 중요합니다.
이번 제도에서는 일정 조건을 만족하는 등록임대주택에 한해,
종부세 합산에서 제외하는 혜택이 적용될 수 있습니다.
기준은 공시가격입니다.
- 수도권(서울, 경기, 인천)의 경우: 공시가 6억 원 이하
- 비수도권의 경우: 공시가 3억 원 이하
이 기준을 초과하는 주택은 종부세 혜택에서 제외됩니다.
즉, 공시가격이 기준 이하인 비아파트를 등록하면 해당 주택은 주택 수 계산에서 빠지고,
과세표준에서도 제외되어 실질적으로 종부세 부담이 확 줄어드는 구조입니다.
이 혜택은 특히 다주택자나 법인 보유자에게 절세 수단이 될 수 있고,
기존에 세금 부담 때문에 처분을 고민하던 주택들을 다시 활용할 기회가 되기도 합니다.
5. 재산세 감면도 가능할까?
여기서 또 하나의 소소하지만 유용한 혜택이 있습니다.
바로 재산세 감면인데요, 이 부분은 전국 어디서나 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.
재산세 감면은 지자체 조례에 따라 다르게 적용되며,
현재 기준으로는 서울시 일부, 경기도 일부 지역 등에서
25~50% 수준의 재산세 감면 혜택을 시행하고 있는 곳들이 있습니다.
다만 자동으로 감면되는 건 아니며, 등록 후 구청 세무과에 별도 신청이 필요하고,
감면 여부는 관할 지자체의 운영 방침에 따라 달라질 수 있다는 점도 기억해야 합니다.
임대사업자 등록 = 재산세 감면은 조건부 적용이라는 점, 꼭 체크해두세요.
6. 1세대 1주택 비과세는 받을 수 있을까?
많은 분들이 헷갈려 하는 부분 중 하나입니다.
‘비아파트를 등록임대로 넣으면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나?’
이 질문에 대한 정확한 답은 이렇습니다.
현재 정부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 주택을,
거주하던 주택을 양도할 때 ‘거주주택 비과세 특례’ 적용 대상으로 포함하는 방향으로 개정하고 있습니다.
즉, 내가 실제로 살고 있던 집(예: 아파트)을 나중에 팔 때,
함께 보유 중인 비아파트가 등록임대 상태였다면 해당 주택은 주택 수에서 제외될 수 있다는 뜻입니다.
이로 인해 실질적으로는 1세대 1주택자로 간주되어 비과세 적용이 가능한 구조입니다.
그러나 이것은 모든 경우에 적용되는 일반 규정은 아니며,
어디까지나 특정 요건을 만족할 경우에만 해당하는 ‘특례’입니다.
따라서 이를 활용하려면 반드시 다음을 확인해야 합니다.
- 등록임대주택이 의무임대 기간(6년)을 충실히 이행했는가
- 임대료 상승률 제한, 보증보험 가입, 계약 신고 등이 완료되었는가
- 양도하려는 거주주택이 실제로 2년 이상 거주 요건을 충족했는가
위 조건을 모두 충족해야만 비아파트 등록임대가 주택 수에서 빠지고,
1세대 1주택 비과세 혜택이 가능해지는 것입니다.
👉 이 내용은 단순 ‘일시적 2주택 간주’가 아니라,
정부가 명시적으로 추진 중인 ‘거주주택 비과세 특례’와 연결되는 사안입니다.
7. 등록하기 전에 꼭 체크해야 할 것들
혜택이 아무리 좋아 보여도, 등록임대는 무조건 이득인 제도는 아닙니다.
반드시 본인의 상황에 맞는지 판단하고, 몇 가지 핵심 체크리스트를 살펴봐야 합니다.
1) 공시가격 조건을 확인하세요.
수도권이라면 공시가 6억 원 이하, 지방이라면 3억 원 이하를 넘지 않아야 종부세 합산배제가 가능합니다.
만약 이 기준을 넘는다면, 종부세 절세 효과는 거의 없다고 봐야 하죠.
2) 6년 임대가 가능한가요?
생각보다 많은 분들이 임대 도중 매도나 용도변경을 고려하시다가
의무기간을 채우지 못해 받았던 세금 혜택을 추징당하는 사례가 있습니다.
즉, 6년간 보유·임대 유지할 수 있는 상황인지 사전에 계획을 짜야 합니다.
3) 임대보증금 보증보험 가입 의무입니다.
보증금이 일정 금액 이상일 경우, 등록임대주택은 보증보험에 반드시 가입해야 합니다.
가입이 어려운 상황이라면 세금 혜택은커녕 페널티를 받을 수 있으니,
사전에 보증보험 가능 여부부터 꼭 확인해 보세요.
4) 임대료 인상 제한도 매우 중요합니다.
등록된 이후에는 연간 5% 이상 임대료를 올릴 수 없으며,
이를 어기면 장기보유특별공제 등 모든 세제 혜택이 무효가 됩니다.
세입자와의 계약 갱신이나 임대료 협의 시 이 부분이 걸림돌이 될 수 있습니다.
8. 신청 절차는 복잡하지 않을까?
이 부분은 의외로 단순합니다.
정부가 운영하는 국토교통부 렌트홈(www.renthome.go.kr)을 통해 대부분의 등록 절차를 온라인으로 처리할 수 있습니다.
신청 방법 요약
- 온라인 신청: 렌트홈 포털에서 회원가입 후 등록 신청
- 오프라인 신청: 관할 구청(주택과 또는 세무과)에 서류 제출
준비 서류
- 등기부등본 등 주택 소유 증명 서류
- 임대차 계약서
- 임대사업 목적 확인서
- 보증보험 가입 확인서류(해당 시)
신청 이후에는 보통 7일~14일 이내에 심사가 완료되며, 관할 지자체에서 사업자 등록번호와 등록증이 발급됩니다.
단, 지역에 따라 추가 보완 서류를 요청받을 수 있으니 신청 전 관할 구청 홈페이지나 콜센터 문의를 통한 확인이 안전합니다.
9. 이 제도, 누구에게 유리할까?
모든 사람이 이 제도의 혜택을 누릴 수 있는 건 아닙니다.
그렇다면 어떤 사람에게 유리할까요?
가장 먼저 떠오르는 건, 수도권에 오피스텔이나 다세대주택을 소유하고 있는 다주택자입니다.
특히 공시가격 6억 원 이하 주택을 여러 채 보유한 경우,
이번 제도를 통해 종부세를 크게 줄이면서도 양도세 혜택까지 동시에 노릴 수 있습니다.
또한, 임대수익이 목적이지만 장기보유를 계획 중인 투자자에게도 적합합니다.
6년 동안 안정적인 임대를 유지하면서,
양도 시 세금 부담을 줄일 수 있다면 충분히 고려해볼 만한 전략이 될 수 있죠.
다만, 단기간 내 매각을 고려하거나, 임대보증보험 가입이 어려운 경우에는
되려 불이익을 받을 수 있으니 주의가 필요합니다.
특히 조건을 하나라도 놓친다면 세금 혜택을 모두 환수당할 수 있다는 점에서
신중한 계획과 준비가 반드시 동반되어야 합니다.
10. 등록부터 신청까지, 실익 판단이 먼저입니다
한동안 사라졌던 민간 임대사업자 등록제도가 다시 돌아왔습니다.
하지만 이번엔 대상이 아파트가 아닌 비아파트 한정,
그리고 단순 임대가 아니라 6년 동안 조건을 지키는 임대 운영이 전제가 됩니다.
그럼에도 불구하고, 조건만 맞는다면 이 제도는 꽤나 강력한 절세 수단이자 임대 전략이 될 수 있습니다.
특히 비아파트를 여러 채 보유하고 있지만,
양도세와 종부세 부담이 걱정됐던 분들에게는
세제 혜택을 보면서도 주택을 안정적으로 유지할 수 있는 기회가 되는 셈입니다.
✅ 지금 해야 할 일은?
- 내가 가진 주택이 등록 대상(비아파트)에 해당하는지 확인
- 공시가격 기준에 부합하는지 검토
- 6년 임대 운영 가능성과 보증보험 가입 가능 여부 점검
- 조건이 맞는다면, 렌트홈에서 등록 신청 준비
지금 보유 중인 오피스텔이나 다세대주택이 있다면,
렌트홈에서 조건을 먼저 확인해보세요.
조건만 맞는다면, 세금은 줄이고 합법적으로 임대 수익은 확보할 수 있습니다.
☞ 전세자금대출을 고려하고 있다면,
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