이사 나갈 때 어디까지 책임져야 할까? 세입자 원상복구와 보증금 방어 전략

이사 나갈 때 가장 많이 듣는 말 중 하나는 이겁니다.
‘도배랑 장판은 새로 하고 나가세요.’

말은 당연한 것처럼 들리지만,
실제로는 전혀 그렇지 않은 경우가 많습니다.

도배·장판·청소비·설비수리비까지
모두 세입자가 내야 하는 것처럼 말하는 집주인도 있지만,
법적으로 보면 기준은 꽤 다릅니다.

1. 이사 나갈 때 세입자 원상복구, 법에서 말하는 진짜 의미

많은 사람들이 원상복구를
‘처음 상태 그대로 복원’으로 이해합니다.

하지만 법에서 말하는 원상회복은 전혀 다릅니다.

즉, ‘사용하면서 당연히 생길 수 있는 손상’까지
모두 세입자가 물어내야 한다는 뜻이 아닙니다.

이를 법에서는 통상의 손모라고 부릅니다.

이런 손상은 임대료 안에 이미 포함된 가치 감소로 보는 것이 원칙입니다.
그래서 원칙적으로는 집주인이 부담하는 영역에 해당합니다.

2. 도배·장판, 정말 새로 해주고 나가야 할까?

가장 많이 분쟁이 생기는 부분이 바로 이 도배와 장판입니다.

집주인 입장에서는 새것으로 바꾸고 싶고,
세입자 입장에서는 억울해지는 지점이죠.

여기서 중요한 개념이 하나 더 있습니다.

바로 연식입니다.

예를 들어 입주할 때 이미 6년 된 벽지라면,
그 벽지를 새 것으로 바꾸는 전체 비용을 세입자에게 청구하는 것은
법적으로 설득력이 떨어집니다.

3. 곰팡이, 무조건 세입자 책임일까?

곰팡이는 단순히 더럽다고만 볼 문제가 아닙니다.
왜 생겼느냐가 가장 중요합니다.

• 외벽 누수, 결로, 구조 문제 → 집주인 책임 가능성 큼
• 환기 전혀 안 함, 가습기 과다 사용 → 세입자 책임 가능성 있음

곰팡이가 발생했을 때 가장 중요한 건
그 사실을 집주인에게 언제 알렸는지입니다.

문자나 카톡으로 사진과 함께 남겨두셨다면,
나중에 책임을 따질 때 가장 강력한 증거가 됩니다.

4. 청소비, 계약서에 있으면 무조건 내야 할까?

퇴거 시 청소비를 자동으로 떼는 경우도 많습니다.
그러나 이것 역시 무조건 유효하지는 않습니다.

청소비가 합당하려면
구체적인 금액, 실제 작업, 증빙자료가 전제되어야 합니다.

5. 설비 고장·배수관 막힘, 누가 책임질까?

집에서 살다 보면 보일러, 수도, 배수관에 문제가 생길 수 있습니다.
모두 세입자 책임은 아닙니다.

• 보일러 노후, 계량기 자연 고장 → 집주인 책임
• 동파 방지 안 함, 물 넘쳐 방치 → 세입자 책임 가능성 큼
• 기름·음식물 투기로 막힌 배수관 → 세입자 책임 사례 많음

이 질문만 제대로 해도
불합리한 비용 전가를 대부분 막을 수 있습니다.

6. 보증금을 지키는 세입자 생존 전략

기억하세요.
원상복구 분쟁은 말싸움이 아니라
증거 싸움입니다.

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